Đến hết tháng 3/2021, giá đất các khu công nghiệp (KCN) tại Hồ Chí Minh và các địa phương liên tục tăng nóng. Từ đó việc thành lập các khu công nghiệp, cụm công nghiệp gặp rất nhiều khó khăn bởi giá đền bù giải tỏa cũng tăng theo giá đất.
Tại một số thành phố lớn, thậm chí còn rất ít quỹ đất công nghiệp. Chính những nguyên nhân trên đã đẩy giá đất thuê tại các khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất, cụm công nghiệp... tăng theo, gây khó khăn thu hút đầu tư. Vậy giải pháp nào cho vấn đề này?
Giá đất KCN cứ tăng, sẽ lớn chuyện
Theo đánh giá của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá đất đầu năm 2021 tại các địa phương tăng 15-20% so với 5 năm trước.
Nguyên nhân tăng giá đất là do UBND các tỉnh, thành phố đã xây dựng và ban hành bảng giá đất trên địa bàn giai đoạn 2020 - 2024. Bên cạnh đó, các địa phương đã quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021 để thực hiện.
Chính việc đất tăng giá đã gây không ít lo ngại cho các nhà đầu tư phát triển hạ tầng KCN. Nhiều nhà đầu tư cho biết chi phí đất đai đầu vào tăng sẽ đẩy chi phí thuê mặt bằng trong các KCN tăng mạnh trong thời gian tới, tình trạng khan hiếm đất công nghiệp tại một số điểm nóng về thu hút đầu tư sẽ căng thẳng hơn.
Nếu không sớm có giải pháp khắc phục sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới chiến lược thu hút đầu tư của cả nước.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Phạm Minh Hùng - cán bộ ban quản lý KCN Phú Thái, tỉnh Hải Dương - cho hay việc các địa phương điều chỉnh tăng bảng giá đất tác động trực tiếp tới các nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN. Việc đầu tư mở rộng các KCN mới sẽ khó khăn hơn, chủ đầu tư sẽ phải tính toán kỹ hơn khi đầu tư mở rộng các KCN.
Nhà đầu tư hạ tầng KCN sẽ phải tính toán tới việc lựa chọn khu vực đầu tư có giá thuê đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng hợp lý. Để tìm được vị trí vừa thuận lợi về giao thông, vừa có giá thuê hợp lý sẽ rất khó khăn.
Từ góc nhìn cơ quan quản lý, ông Phan Đức Cường - phó trưởng ban phụ trách Ban quản lý các KCN Thái Nguyên - cũng khẳng định giá thuê đất KCN chắc chắn sẽ tăng vì việc áp dụng giá đất mới thời kỳ 2020 - 2024 cao hơn, giá bồi thường giải phóng mặt bằng các KCN tăng.
Thành phố Hồ Chí Minh chưa thể mở thêm Khu công nghiệp mới
Trong số 6 tỉnh thành phát triển nhất của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nguồn cung bất động sản công nghiệp của TP.HCM chỉ đứng thứ 5 (sau Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An) và chỉ xếp trên (nhưng cách biệt không lớn) với Tây Ninh. Các địa phương cũng đang quy hoạch KCN gần thành phố Hồ Chí Minh tạo sức ép cạnh tranh thu hút FDI.
Tại buổi làm việc với Sở Kế hoạch và đầu tư đầu tháng 3 vừa qua, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong cho biết hạ tầng KCN và khu công nghệ cao chưa đáp ứng được yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài.
Trong 5 năm qua, TP. Hồ Chí Minh không có thêm KCN mới nào. Trong số hơn 26.000 ha đất nông nghiệp được Chính phủ cho phép chuyển mục đích sử dụng thì cũng chỉ có khoảng 1.000ha đất công nghiệp. Trong năm 2020 giá trị trung bình một dự án có vốn đầu tư nước ngoài ở TP. Hồ Chí Minh chỉ khoảng 500.000 USD, thấp hơn nhiều so với mức 2 triệu USD của năm 2018 - 2019.
Hiện TP.HCM không có nguồn cung mới về KCN, khu chế xuất. Tổng số KCN của TP.HCM vẫn giữ nguyên là 18 khu, cung cấp gần 3.700ha đất công nghiệp cho thuê. Nguồn cung đất công nghiệp mới đã gặp phải một số vấn đề về giá đất tăng cao, từ đó vướng vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng. Hiện tại cũng đang chờ quy hoạch thêm KCN mới tại Hồ Chí Minh nhưng vẫn còn vướng mắc về bồi thường.
Các doanh nghiệp vẫn có nhu cầu thuê đất công nghiệp tại TP.HCM nhưng đã gặp không ít khó khăn, e ngại một phần không kiếm được quỹ đất hoặc giá thuê đất tăng, từ đó kéo theo chi phí đầu tư cũng tăng lên.
Theo Công ty Colliers International, tính đến tháng 12-2020, giá thuê đất KCN bình quân tại TP.HCM đạt 160 USD/m2/kỳ, cao nhất cả nước. Từ đó TP.HCM đang bị cạnh tranh bởi tỉnh sát bên là Long An. Bởi theo nghiên cứu, Long An đang tiếp tục nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư tìm kiếm các phương án thay thế các KCN truyền thống tại TP.HCM.
Còn ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) - cũng cho biết nhiều doanh nghiệp đang có xu hướng chuyển về các KCN gần TP. Hồ Chí Minh. Dòng dịch chuyển đầu tư từ TP. Hồ Chí Minh về các tỉnh vừa có nguyên nhân khách quan (thị trường các tỉnh tăng độ hấp dẫn) và chủ quan (môi trường kinh doanh kém).
Dù giá thuê đất công nghiệp tại Long An cũng tăng nhưng so ra còn khá mềm so với những nơi khác. Theo bảng giá cho thuê đất công nghiệp trong các KCN đã hoàn chỉnh hạ tầng, đang tiếp nhận nhà đầu tư vào thuê được công bố tháng 3-2021 đã tăng từ 1,5 đến 2,5 lần so với thời điểm năm 2015.
Trong khi đó, đánh giá về chi phí sử dụng hạ tầng của các KCN tại Đồng Nai năm 2021, lãnh đạo của một doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng (không nêu tên) cho hay: "Phí thuê đất đã có sự điều chỉnh tăng từ 10 - 20% so với năm 2020 tùy KCN và tăng từ 30 - 50% so với 5 năm trước đó.
Nguyên nhân tăng một phần là do có sự phát triển hạ tầng giao thông, các khu đô thị lớn trong khu vực. Đặc biệt là tại tỉnh Đồng Nai có sân bay Long Thành, các tuyến đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, đường vành đai 3... cũng đã làm cho giá đất tăng, kéo theo giá thuê đất ở các KCN tiếp tục tăng theo. Từ đó ít nhiều gây e ngại cho các nhà đầu tư vì chi phí đầu tư tăng theo giá đất".
Giá còn tăng khó thu hút đầu tư công nghiệp
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Văn Được - bí thư Tỉnh ủy Long An - cho biết thời gian qua giá đất có nhiều đợt tăng cao gây ảnh hưởng đến việc đền bù giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư.
"Do đó, tỉnh đã chỉ đạo các địa phương, sở ban ngành phải có chiến lược giải quyết giá đất làm sao bảo đảm được lợi ích hài hòa cho người dân, cho Nhà nước nhưng vẫn phải để nhà đầu tư thấy hấp dẫn tìm kiếm lợi nhuận" - ông Được nói thêm.
Nêu ví dụ cụ thể, ông Phan Nhân Duy - bí thư Huyện ủy Đức Hòa - chia sẻ: Những khu vực sát ranh TP.HCM vẫn có hiện trạng người dân, "cò" đất mua đi bán lại, thổi giá đất lên cao hơn.
"Nhưng đối với những đơn giá đất trong các dự án do Nhà nước phê duyệt, chúng tôi vẫn phải đảm bảo mức tương đồng hoặc thấp hơn giá của các dự án đã được phê duyệt trước đó. Như trong năm 2020 vừa qua, khi ban hành mức giá bồi thường giải phóng mặt bằng để một khu công nghiệp (KCN) vào hoạt động tại Long An, huyện chỉ phê duyệt mức giá trung bình 450.000 - 550.000 đồng/m2 tùy theo vị trí" - ông Duy nói.
Một trong những giải pháp khác cần khuyến khích là mở rộng các KCN nếu còn quỹ đất. Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, giám đốc cấp cao Công ty Savills Việt Nam, nhận định: Chủ trương và chỉ đạo mới đây của Thủ tướng Chính phủ trong việc hỗ trợ và mở rộng các bất động sản công nghiệp để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản VN là một yếu tố tích cực.
"Đại dịch kéo dài thậm chí được kỳ vọng sẽ là yếu tố đẩy nhanh việc di dời các cơ sở sản xuất của các công ty đa quốc gia ra khỏi Trung Quốc. Đáng chú ý nhất là các nhà cung cấp linh kiện và lắp ráp cho Apple là Pegatron và Foxconn từ Đài Loan; Sharp, Nintendo và Komatsu từ Nhật Bản; và Lenovo từ Hong Kong đã công bố kế hoạch chuyển đến hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam" - ông Khương dẫn chứng.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, những tỉnh thành còn ít quỹ đất công nghiệp như TP.HCM cần nâng cao chất lượng đầu tư công nghiệp chứ không phải số lượng nữa. Bởi vì quỹ đất cho TP.HCM phát triển KCN có giới hạn, chi phí giải phóng mặt bằng cao dẫn đến giá cho thuê cao là bất lợi khi cạnh tranh với các tỉnh xung quanh khi hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.
"Cần phải thay đổi tư duy phát triển TP.HCM từ địa giới hành chính cố định sang phát triển vùng TP.HCM. Và cũng cần định hướng phát triển công nghiệp tại TP.HCM theo hướng công nghệ cao, sáng tạo, giảm dần công nghiệp thâm dụng lao động" - ông Châu gợi ý.
Nguồn: Báo Tuổi trẻ
Commentaires